本文是一篇法学硕士论文研究，笔者认为涉房案外人执行异议之诉案件所涉情况较为复杂，由于在案件审理范围、适用法律、审查标准等问题上，学界和各地审判机关还争议不断，所以同案不同判的现象短时期内暂不能绝。而在该诉的研究早于我国的德国、日本、韩国等国，对于该诉的争议从未休止，立法规定也都具有高度概括性，未以细致具体、详加列举的方式对该诉予以规制。因此，适度保持在该诉实质审查方面的模糊性是有必要的。但模糊性并不代表法官在审理该诉时毫无章法和不受限制地自由裁量，法官应遵循遵从立法目的、不突破登记确认房产所有权、保护“无过错”物权期待权的原则和精神，慎重裁判。鉴于物权期待权这一概念在该诉中的重要地位，该概念应受到重视和研究，建议能够将其引入立法加以规定。目前最高法院已经发布的指导案例中，并没有涉房案外人执行异议之诉案件。笔者建议最高法院能够发布涉房案外人执行异议之诉的相关指导案例，以指导案例的形式统一全国的认识，以示范具体案件的审理和裁判，昭示审理该类案件应遵循的原则和精神，减少甚至杜绝同案不同判情况的发生。

一、问题的提出：涉房案外人执行异议之诉的审判困境

（一）困境一：审理范围和判项内容不明确
法官在审理案件时，一、二审法院对于案外人执行异议之诉案件的审理范围及裁判的判项认识不统一，一审判决确定的内容，时有在二审中、甚至在再审中被推翻的情况，且此类情况在全国范围内均有发生。碍于篇幅所限，本文中仅以两个典型案例举例说明，以揭示一二。
【案例一】陈某、林某、卢某等案外人执行异议之诉案
案情简介：陈某、洪某系夫妻，未对夫妻共同财产进行财产份额约定。2003年 5 月，洪某购买案涉房屋。2007 年，卢某向林某借款，洪某为该借款提供保证担保。后因卢某未偿还借款，2009 年 8 月，林某起诉。法院判决洪某对借款本息承担连带清偿责任。2010 年 3 月，林某申请执行，法院查封了案涉房屋。陈某对此提出异议，法院裁定驳回陈某的执行异议。陈某遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审判决后，陈某不服，上诉至二审法院。
裁判要点：一审认为，房屋所有权证是登记机关根据权利人的申请发给权利人的不动产权属证书，本案房屋所有权证登记的所有权人为洪某，洪某是房产的权利登记人，但根据婚姻法相关规定，该房产是陈某与洪某在婚姻关系存续期间所购，应视为二人夫妻共同财产，属于共同共有。二人在婚姻关系存续期间未约定夫妻共同财产份额，本案房产亦无法分割，只能由陈某与洪某共同享有所有权，每个人的权利及于整个共有房产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行查封、扣押、冻结的规定》第十四条规定，洪某为卢某向林某借款提供保证担保，并拒不履行已生效法律文书确定的义务，被执行人洪某对案涉房屋享有一定的份额，法院依据其房屋的共同共有权以及应履行的债务，对房屋采取查封措施于法有据，且该查封行为不影响或侵害陈某对诉争房产享有共同共有之状态。陈某也未能提供足以排除强制执行的民事权益的证据，故法院作出裁定实施查封措施，符合法律规定，并无不妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第(二)项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条规定，判决驳回陈某的诉讼请求。
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（二）困境二：排除执行的认定标准不明晰
一、二审法院对认定排除执行的标准存在不一致现象，在一、二审对事实认定一致的情况下，对于案外人是否享有“足以排除执行的权利”的认定标准并不统一。此类情况在全国范围内亦有发生，导致当事人无所适从，在举证时不知如何举证，对法院的公信力损伤也是巨大的。下面两个案例足以证明笔者观点：
【案例三】上诉人鸿鑫泰公司与被上诉人李某 2、李某 3、原审第三人王某、李某 1 案外人执行异议之诉案
案情简介：2014 年 5 月 29 日，李某 1、王某与鸿鑫泰公司签订商品房买卖合同并完成备案及商品房预告登记手续。合同约定，李某 1、王某购买鸿鑫泰公司开发的房屋一处（即案涉房屋），以首付款加银行按揭贷款的形式付款。2014 年 6 月 24 日，李某 1、王某与银行签订个人购房担保借款合同，向银行借款并以案涉房产抵押。合同签订后，李某 1、王某支付部分首付款后便无力支付剩余首付款及银行按揭贷款。2016 年 10 月 13 日，李某 1、王某向鸿鑫泰公司申请退房，鸿鑫泰公司与李某 1、王某协议解除商品房买卖合同。2015 年 10月 10 日，因李某 2、李某 3 与王某、李某 1 民间借贷纠纷一案，法院判决李某1、王某向李某 3、李某 2 偿还借款。在该案执行过程中，2016 年 7 月 21 日，法院预查封了被执行人李某 1、王某名下的案涉房产。2017 年 1 月 3 日，鸿鑫泰公司向法院提出书面异议，请求法院解除对案涉房产的预查封，法院裁定驳回鸿鑫泰公司的异议。鸿鑫泰公司遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。一审判决后，鸿鑫泰公司不服，上诉至二审法院。二审另查明，2016 年 10 月 20日，鸿鑫泰公司与李某 1、王某签订《退房结算协议书》，双方确认于当日解除《商品房买卖合同》，鸿鑫泰公司将李某 1、王某未偿还的剩余贷款本息等还付银行。李某 1、王某配合鸿鑫泰公司办理房屋撤押和撤销预告登记及备案手续。协议书中载明《商品房买卖合同》的解除是基于买方无力继续偿还贷款及首付款等个人原因所致，属买方违约。

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